请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问

提问：fd，按揭利率现在都是LPR+加点，那重庆的银行（比如工行）现在一般是怎么签贷款合同：lpr一年一变？加点也是吗？

回答：看你合同签固定利率，还是lpr浮动利率。
如果是lpr，就是每个月20日发布最新的lpr，从21日开始按照新的lpr计算利率。

反之，如果合同签的固定利率就不会改变。

提问：雕叔，请问重庆房子的朝向对二手房价格影响大吗？哪些朝向比较好？哪些朝向不好呢？

回答：除了朝正西会有500元左右差距之外，其他朝向最终在二手房市场差距不大。

除非朝南看江，朝南看中庭这种极品朝向，会贵出2000-4000都是正常价格。

提问：雕叔你好，坐标上海安亭，有一套在黄渡春盛苑小区的90平三房，大概230万左右，大产权的动迁安置小区，比较难卖。如果卖出加上手里子弹有266万。想买环境好一点的小区，外地户口置换首付7成，也就总价380万的房子。家里有老人小孩，需要大一点的三房，最近看中嘉宝在昌吉东路的新楼盘，想问下这个楼盘值不值得买？那里有88平米的复式两房，可以改三房，有点小，预算内，好想买，麻烦给个建议

回答：西北角的嘉定区是被遗忘的角落
我对西北角的看法是南翔>马陆>嘉定新城>安亭。

嘉定的问题主要是没什么产业，房子单价也不算特别便宜。南翔略好，有嘉闵高架加持，未来去大虹桥方便一些。
我建议自住可以考虑，投资不选。

我说几个适合自住的，我认可他们的产品力，不认可他们的涨幅，我比较看好的是西郊金茂府，万科安亭新镇。二套也可以采取全款抵押方式买入，找垫资公司配合，相当于首付三成。

上海投资价值高的板块，详见知识星球内部分享！

提问：云大，怎么看待嘉州以及新牌坊这些地界，比北滨好吗？还有协信公馆似乎也不贵，一万五左右，怎么样？

回答：嘉州很平整，适合做商业，有庞大的高端消费人群，但是和北滨路相比少了一个江景优势。学区房也不多，轨道交通也没九号线价值大。所以楼盘均价会比北滨路稍微弱势一点。

协信公馆如果在北滨路，还可以加2000。

提问：浮老师，花了一周了解重庆市场，反而感觉困惑了，所谓你知道的越多，你不知道的越多。现寻标的200万，目标：持有30个月，实现50%涨幅，并顺利出售。有了标的总价约束，时限，出售难易度等方面的限制以后，以下哪种标的类型的操作最可能实现？

从理论上来说，一个完整的涨幅周期当然是从表格上方核心区领涨开始，向下方刚需区传导，所以优先选择核心区。但目前我们或许处在核心区本轮已涨完，刚需区补涨的节点。而且选筹本身受个案因素如周边区域规划、拆迁、增量开盘等影响较大。同时，200的选筹难度一般大于150，考虑到出售时的买家人群特征和总价约束。如何选择，望浮老师不吝指教。

回答：首先必须肯定你做的这一周前期准备工作。

我从你画的表格上，可以看到你去看了江北嘴、北滨路、大石坝、五里店、茶园、龙头寺、新牌坊、观音桥等区域。

难怪你有此疑惑。

因为你看的这些区域都是这个节点上，已经启动了的区域。包括茶园，因为新盘扎堆开盘，所以多少也有补涨概念了。

越看越疑惑的原因是因为你没有看到

笋区和笋盘。

我今天开年就发了一文，你再去重新的阅读一遍：

文章中已经明确指出：

照母山、民安大道、二郎彩云湖、回龙湾和龙洲湾开始启动补涨了。

这些区域里的有些盘已经开始涨了，比如二郎彩云湖的恒基，又比如民安大道上的锦上华庭。

这些地方你恰好没有反应到表格上，可能还没有去看吧。

通过我对你200万标底的研究，风险还是较大，目前重庆的标底在150万以内的表现最好。

所以你现在有两种操作方案：

a方案：继续在两滨一嘴找笋，重点看江北嘴紫御江山、融景城、春森彼岸、重庆天地、珠江国际这几个大盘。他们的价位目前较高的别买，寻找建面14000-16000元精装修的笋，找不到就看看其他方案。

b方案：把标底价值降低到150万，不一定有200万的能力就要买200万的仓位，这一次你买150万，回去借一圈再回血半年之后也许你又可以买100万。那么就有更多的笋区进入你的选择范围了。

除了我上面说的五大笋区之外，重点再关注这些楼盘：国际社区、东和春天、天一新城、美心南滨雅苑、美心江与江南。

提问：雕叔改善自住顺带增值是大竹林新江与城的天琅还是两江新宸的联排更好呢？请雕叔从自住和房价成长性两方面分析一下呢？

回答：两江新宸联排别墅和新江与城天琅都属于龙湖产品，物业都是一家公司，所以在居住体验感上基本上没有太大差异。

但是我要说明下，这两个楼盘风水各有不同，一个处于“反弓水”，另一个刚好处于“玉带环腰”处。

所以，一吉一凶，选好了家财万贯，选差了钱财不聚。（自己研究下，我就不说破了）

可以私聊。

提问：老师中央公园算是远郊吗？他具体是靠什么来支撑那么贵的房价？

回答：中央公园是城市“分流公园”，可以有效解决重庆城市拥堵状况。

最理想的状态就是城市副中心，由渝北区的产业和人口带来支撑。

提问：k哥，看到你知其一群有过关于学区房的发言，想请教土著都选择哪些学校就读呢？另外你说人家读本部的是买烂房子买个指标，不去住的。但是孩子上学不住学校附近的话每天要坐车上学吗？

回答：重庆小学的学区房和学位房是不同的。
学区房是公立本部，6年学费免费。学位房一般是分校，业主有入读名额用完即废，业主入读交学费赞助费可打折，每年一万到八千左右。
重庆最好的小学公立学区房是三大巨头：重庆市人民小学，人和街小学，巴蜀小学。都在渝中区，都是全国排名顶级的小学。严格按照户口三对口，划片区才能入读。而且要求落户满三年，前年改为一年了。这个三个小学本部，找关系花钱都不一定能进，特别是人民小学，需市长级别批条。这三个小学本部都有划片的学区房可以买，具体随便找学校附近的中介问都懂政策的。
因为本部的学区房一般都是一些老破小，价格在一万八到二万左右，所以很多家庭是舍不得花二百万来买，而且需要提前三年或一年派出所，街道，学校会上门检查登记真实入住的。我所知有的家庭不愿住老房子又不愿远程接送，是买了入读后出租，然后在学校附近租次新，或者买次新陪读。如人民小学本部一般租和买上清寺名流公馆方便娃儿上学。
舍不得花钱买老破小和高价租学校附近的家庭自然就分流去考虑什么重庆天地人和街小学，融侨人民小学，鲁能巴蜀，龙湖巴蜀之类的分校学位房去了。或者退步选二类的如沙小，树人，谢家湾，新村，同创新村，珊瑚小学等等各区的重点小学本部学区房或分校学位房。
名校学位房每年需要交学费一万左右，用了指标后再卖时房价就不坚挺了，而本部的学区房虽然老破小，但是6年学费免费，而且可以一直使用，再卖时价格一样坚挺并且年年涨，流通性很高，有的根本不会挂中介直接有家庭候着抢着买的。
有的家庭既想自己住的舒服又有名校可读又不想花费太多的钱，所以选择学位房，或者二类区重点。他们哪里知道，学位房的分校一个年级十个班，每个班50人左右，老师多是实习的。而三大巨头本部，一个年级只有四个班，每个班30人左右，配大多都是全国级优秀教师。为什么很多土豪放弃住别墅挤破头都来本校？如人民小学孩子童年可以接触到很多大场面，国际名校交流，重大场合舞台登台机会，国外总统，领导人来重庆视察小学等等，都只能人民小学接待，连人和街小学都排不上号。许多软实力是普通人所不知道的。而且初中对口至少都是求精中学。当然读以上三大巨头小学的娃儿以后初中高中至少一三八和巴蜀，更多的是出国了。
重庆另外还有私立的双语国际学校，如德普，巴蜀长青藤，等可以选择。学费一年十万左右，也是小班制，可寄宿，配双语两个班主任，教学内容中西结合，和以后入读国际大学认可考级教材，有国学，英文，游泳，马术，高尔夫，舞蹈，乐器，美术，乐高等等，可以不用再花钱报培训班了。有些中产精英家庭可以选择这个，你这种长期父母在国外的家庭其实可以选择，读私校从小学到初中高中，不参加国内高考以后定向是国外留学，所以要看你自己家庭规划。
题外话，对于德普等私校，读三大巨头的家庭根本瞧不上，私立学费一年才十万，三大巨头哪个同学家庭一年光是课外培训班费用不是十几万。阶层固化，不是你买不买得起洋房别墅，能否高消费于自己，而是舍不舍得，或者有没有钱愿意花在孩子身上，分流分群，自买入老破小，老破大学区房考虑投不投入区区二百万时就早已分了！一个名校一个年级4个班，一个班30人，六个年级，全校才一千人左右，所以对于三千万人口的重庆来说，只能是小众的选择。

提问：雕叔，今天去九宫庙商圈逛了一下，不像观音桥那么人山人海，生活配套齐全，很宜居，还有大渡口公园，还是区府附近，轻轨站也近，房价咋这么便宜13000-14000左右？要是不买凤凰城，我根本没有去过大渡口，大渡口在重庆的存在感为什么这么低？

两个问题：房价便宜，存在感低，为啥？

回答：以前这里有个重工业，叫重钢。

很多有钱人都搬到北区去住了，地价一直起不来就是因为重钢。

最近几年随着钢搬迁，大渡口商圈升级之后，这个现象最近在好转。

提问：雕叔，请问紫御的二手房紫峰、御湾、熙岸建面单价分别在多少比较合适？看中庭，侧面看一点点江，40几楼会不好吗？朝东北

回答：紫峰单价在15000
御湾单价17000
熙岸单价18000

看中庭厕看江40楼看价格多少。一般和朝南的价差1000-2000。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

全学科群，学习网课资料添加微信：a350684171 备注：学习！

本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容，请发送邮件至 524609750@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
如若转载，请注明出处：https://www.zmz22.com/7200.html

重庆人民小学校长，重庆人民小学校长杨浪简历？

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

相关推荐